Immobilien Ratgeber - 16.12.2022

Rauchwarnmelderpflicht: So sind Sie auf der sicheren Seite

In Deutschland gilt eine Rauchwarnmelderpflicht für Immobilien. In welchen Räumen sie installiert werden und wer für die Betriebsbereitschaft verantwortlich ist, ist regional aber unterschiedlich geregelt. Wir informieren Sie gerne über Gesetze und Bestimmungen zu Rauchwarnmeldern.

Die Rauchwarnmelderpflicht im Detail

Der Einbau von Rauchwarnmeldern in Wohnimmobilien wirft eine Reihe von Fragen auf. Wir erklären Ihnen das Wichtigste zu Haftung, Installation und Wartung.

Welche Rauchwarnmelderpflicht besteht im Rahmen der Vermietung?

Da in Deutschland Baurecht Ländersache ist, gibt es zum Thema Rauchwarnmelder unterschiedliche Regelungen in den jeweiligen Bundesländern. Inzwischen besteht in allen 16 Bundesländern eine gesetzliche Rauchwarnmelderpflicht. Die Pflicht zur Installation ist meistens nicht nur auf den Neubau beschränkt, sondern es existiert – außer in Sachsen – eine Nachrüstpflicht für Bestandsbauten.

 

So verhalten sich Vermieter rechtskonform

Als Vermieterin oder Vermieter sind Sie dafür verantwortlich, dass Ihre Immobilie mit Rauchwarnmeldern ausgestattet ist. Zusätzlich müssen Sie sich darum kümmern, dass alle Rauchwarnmelder betriebsbereit sind. Das bedeutet, dass Sie für die Wartung der Geräte zuständig sind. Rauchwarnmelder müssen mindestens einmal im Jahr auf ihre Funktionsfähigkeit überprüft werden. Um einer Haftung im Schadensfall zu entgehen, müssen Sie

  • Rauchwarnmelder anbringen, die CE-zertifiziert und EN 14604-zugelassen sind
  • Rauchwarnmelder nach Herstellerangaben, gegebenenfalls nach DIN 14676, montieren
  • die Geräte jährlich überprüfen und wenn nötig warten
  • etwaige Störungen umgehend beseitigen und dokumentieren

 

Wollen Sie Ihre Rauchwarnmelder selbst warten? Wir haben Ihnen dafür eine Checkliste zusammengestellt!

So warten Sie Ihre Rauchwarnmelder richtig

Mit uns erfüllen Sie Ihre Pflicht ganz mühelos

 

Techem unterstützt Sie gerne dabei, Ihrer Rauchwarnmelderpflicht rechtskonform nachzukommen. Wir bieten Ihnen qualitätsgeprüfte, moderne Geräte, die ganz bequem per Funk überprüft werden können. Profitieren Sie auch von unseren Rauchwarnmelder-Services mit automatischer Funktionsprüfung – bis zu 24-mal im Jahr.

Rauchwarnmeldepflicht: Die fachgerechte Installation

Häufig befinden sich Rauchwarnmelder in den falschen Räumen oder an der falschen Stelle. Nur funktionstüchtige Geräte schützen Ihr Eigentum und das Leben Ihrer Mieterinnen und Mieter.

In diesen Räumen muss ein Rauchwarnmelder installiert sein

Eine Rauchwarnmelderpflicht besteht in Schlaf- und Kinderzimmern sowie in Fluren, die als Rettungsweg ins Treppenhaus oder ins Freie führen. Ein offener Treppenraum im Einfamilienhaus gilt ebenfalls als Rettungsweg, weshalb auch hier ein Rauchwarnmelder installiert sein muss. Auch Ferienwohnungen, Gartenlauben und Hütten, die für Wohnzwecke genutzt werden, unterliegen der Rauchwarnmelderpflicht.

Wir empfehlen Ihnen den Einbau von Rauchwarnmeldern in allen bewohnbaren Räumen. So ist sichergestellt, dass diese stets mit Rauchwarnmeldern ausgestattet sind und keine Geräte versetzt oder neu montiert werden müssen – auch dann nicht, wenn eine Mieterin oder ein Mieter die Räumlichkeiten anders nutzen möchte. Außerdem befinden sich auch in Wohn- und Arbeitszimmern häufig elektrische Geräte, die durch fehlerhafte Leitungen möglicherweise einen Brand auslösen können. Vorgeschrieben sind sie hier allerdings nicht.

In Küchen und Badezimmern wird auf Rauchwarnmelder verzichtet, da der Wasserdampf Fehlalarme auslösen kann. Auch Räumen, die mit einer Klimaanlage oder Neonröhren ausgestattet sind, sollten nicht mit Rauchwarnmeldern versehen werden. Müssen Sie dennoch in einem solchen Raum einen Rauchwarnmelder anbringen, holen Sie am besten fachlichen Rat ein.

 

Wie werden Rauchwarnmelder fachgerecht installiert?

Als Vermieterin oder Vermieter sind Sie dafür verantwortlich, dass die Rauchwarnmelder installiert werden. Sie müssen dafür sorgen, dass die Geräte in ausreichender Zahl, an den richtigen Orten und auf die richtige Art und Weise montiert sind. So machen Sie es richtig: möglichst in der Raummitte an der Decke mit einem Mindestabstand von 50 cm von Wänden und Einrichtungsgegenständen. Gibt es in Ihrer Immobilie Dachschrägen mit einem Neigungswinkel von mehr als 20°, müssen Rauchwarnmelder hängend installiert werden. Ansonsten funktioniert das Gerät nicht richtig. Der Abstand zur Deckenspitze sollte mindestens 50 cm und höchstens 1 m betragen.

Die Rauchwarnmelderpflicht in Ihrer Region

Wir fassen die Gesetze, Bestimmungen und Fristen zur Rauchwarnmelderpflicht aller Bundesländer für Sie im Überblick noch einmal zusammen.

Landesbauordnung für Baden-Württemberg (LBO), in der Fassung vom 5. März 2010, letzte berücksichtigte Änderung: mehrfach geändert durch Gesetz vom 18. Juli 2019 (GBI. S 313)

§ 15 Abs. 7 LBO

(7) Aufenthaltsräume, in denen bestimmungsgemäß Personen schlafen, sowie Rettungswege von solchen Aufenthaltsräumen in derselben Nutzungseinheit sind jeweils mit mindestens einem Rauchwarnmelder auszustatten. Die Rauchwarnmelder müssen so eingebaut oder angebracht werden, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird. Eigentümerinnen und Eigentümer bereits bestehender Gebäude sind verpflichtet, diese bis zum 31. Dezember 2014 entsprechend auszustatten. Die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft obliegt den unmittelbaren Besitzern, es sei denn, der Eigentümer übernimmt die Verpflichtung selbst.

Bayerische Bauordnung (BayBO) i. d. F. d. Bek. v. 14.08.2007 (GVBI S. 588, BayRS 2132-1-B), zuletzt geändert durch Gesetz vom 24. Juli 2020 (GVBI. S. 381)

§ 46 Abs. 4 Wohnungen:

(4) In Wohnungen müssen Schlafräume und Kinderzimmer sowie Flure, die zu Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben. Die Rauchwarnmelder müssen so eingebaut oder angebracht und betrieben werden, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird. Die Eigentümer vorhandener Wohnungen sind verpflichtet, jede Wohnung bis zum 31. Dezember 2017 entsprechend auszustatten. Die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft obliegt den unmittelbaren Besitzern, es sei denn, der Eigentümer übernimmt diese Verpflichtung selbst.

Bauordnung für Berlin (BauO Bln) vom 29. September 2005, zuletzt geändert durch Gesetz vom 14.05.2020 (GVBI. S.322)

  • Einbaupflicht
  • für bestehende Wohnungen: bis 31.12.2020
  • in Aufenthaltsräumen (ausgenommen Küchen) und Fluren, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen

 

§ 48 Abs. 4:

(4) In Wohnungen müssen

  1. Aufenthaltsräume, ausgenommen Küchen, und
  2. Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen,

 

jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben. Die Rauchwarnmelder müssen so eingebaut oder angebracht und betrieben werden, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird. Bestehende Wohnungen sind bis zum 31. Dezember 2020 entsprechend auszustatten. Die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft obliegt den Mietern oder sonstigen Nutzungsberechtigten, es sei denn, die Eigentümerin oder der Eigentümer übernimmt die Verpflichtung selbst.

Brandenburgische Bauordnung (BbgBO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 15. November 2018. (GVBI.I/18, [Nr. 39])

§ 48 Wohnungen:

(1) Innerhalb jeder Wohnung müssen die technischen Voraussetzungen für den Einbau einer Küche vorhanden sein. § 43 findet entsprechende

Anwendung.

(2) In Wohngebäuden er Gebäudeklasse 3 bis 5 sind leicht erreichbare und gut zugängliche Abstellräume für Rollstühle, Kinderwagen und Fahrräder sowie für jede Wohnung ausreichend großer Abstellraum herzustellen.

(3) Jede Wohnung muss ein Bad mit Badewanne oder Dusche und eine Toilette haben.

(4) In Wohnungen müssen

  1. Aufenthaltsräume, ausgenommen Küche, und
  2. Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen,

 

jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben. Die Rauchwarnmelder müssen so eingebaut oder angebracht und betrieben werden, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird. Bestehende Wohnungen sind bis zum 31. Dezember 2020 entsprechend auszustatten.

Bremische Landesbauordnung vom 4. September 2018

Bremische Landesbauordnung § 48 Abs. 4:

(4) In Wohnungen müssen Schlafräume und Kinderzimmer sowie Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben. Die Rauchwarnmelder müssen so eingebaut oder angebracht und betrieben werden, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird. Die Eigentümer vorhandener Wohnungen sind verpflichtet, jede Wohnung bis zum 31. Dezember 2015 entsprechend auszustatten. Die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft obliegt den unmittelbaren Besitzern, es sei denn, der Eigentümer übernimmt diese Verpflichtung selbst.

Hamburgische Bauordnung (HBAuO) vom 14. Dezember 2005, zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 20. Februar 2020 (HmbHVBI. S. 148, 155)

Hamburgische Bauordnung § 45 Abs. 6:

(6) In Wohnungen müssen Schlafräume, Kinderzimmer und Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben. Die Rauchwarnmelder müssen so eingebaut und betrieben werden, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird. Vorhandene Wohnungen sind bis zum 31. Dezember 2010 mit Rauchwarnmeldern auszurüsten. 

Hessische Bauordnung vom 28. Mai 2018 (GVBI. S. 198). zuletzt geändert durch Gesetz vom 3. Juni 2020 (GVBI. S. 378)

§ 14 Abs. 2 Hessische Bauordnung

(2) Zum Schutz von schlafenden Personen müssen

  1. in Wohnungen die Schlafräume und Kinderzimmer, sowie Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen,
  2. in sonstigen Nutzeinheiten, die keine Räume besonderer Art oder Nutzung im Sinne des § 2 Abs. 9 sind, die Aufenthaltsräume, in denen bestimmungsgemäß Personen schlafen,

 

jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben.Die Rauchwarnmelder müssen so eingebaut oder angebracht und betrieben werden, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird. Die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft obliegt

  1. in den Wohnungen nach Satz 1 Nr. 1 den unmittelbaren Besitzerinnen und Besitzern,
  2. in Nutzungseinheiten nach Satz 1 Nr. 2 den Betreiberinnen und Betreibern,

 

es sei denn, die Eigentümerinnen oder die Eigentümer haben diese Verpflichtung übernommen. Bestehende Nutzungseinheiten nach Satz 1 Nr. 2 sind bis zum 1. Januar 2020 entsprechend auszustatten.

Landesbauordnung Mecklenburg-Vorpommern (LBauO M-V) in der Fassung der Bekanntmachung vom 15. Oktober 2015, zuletzt geändert durch Gesetz vom 19. November 2019 (GVOBI. M-V S. 682)

Landesbauordnung Mecklenburg-Vorpommern § 48 Abs. 4:

(4) In Wohnungen müssen Schlafräume und Kinderzimmer sowie Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben. Die Rauchwarnmelder müssen so eingebaut oder angebracht und betrieben werden, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird.

Niedersächsische Bauordnung (NBauO) vom 3. April 2012, zuletzt geändert durch Artikel 7 des Gesetzes vom 15. Juli 2020 (Nds. GVBI. S. 244)

Niedersächsische Bauordnung § 44 Abs. 5:

(5) In Wohnungen müssen Schlafräume und Kinderzimmer sowie Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben. Die Rauchwarnmelder müssen so eingebaut oder angebracht und betrieben werden, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird. In Wohnungen, die bis zum 31. Oktober 2012 errichtet oder genehmigt sind, hat die Eigentümerin oder der Eigentümer die Räume und Flure bis zum 31. Dezember 2015 entsprechend den Anforderungen nach den Sätzen 1 und 2 auszustatten. Für die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft der Rauchwarnmelder in den in Satz 1 genannten Räumen und Fluren sind die Mieterinnen und Mieter, Pächterinnen und Pächter, sonstige Nutzungsberechtigte oder andere Personen, die die tatsächliche Gewalt über die Wohnung ausüben, verantwortlich, es sei denn, die Eigentümerin oder der Eigentümer übernimmt diese Verpflichtung selbst. § 56 Satz 2 gilt entsprechend. 

Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (Landesbauordnung 2018 - BauO NRW 2018) vom 21. Juli 2018

§ 47 Abs. 3

(3) In Wohnungen müssen Schlafzimmer und Kinderzimmer sowie Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben. Dieser muss so eingebaut oder angebracht und betrieben werden, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird. Die Betriebsbereitschaft der Rauchwarnmelder hat die unmittelbare besitzhabende Person sicherzustellen, es sei denn, die Eigentümerin oder der Eigentümer übernimmt diese Verpflichtung selbst.

Landesbauordnung Rheinland-Pfalz (LBauO) vom 24. November 1998, zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 18. Juni 2019 (GVBI. S. 112)

Landesbauordnung Rheinland-Pfalz § 44 Abs. 7:

(7) In Wohnungen müssen Schlafräume und Kinderzimmer sowie Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben. Die Rauchwarnmelder müssen so eingebaut und betrieben werden, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird. Bestehende Wohnungen sind entsprechend auszustatten.

Landesbauordnung Saarland (LBO) (Art. 1 des Gesetzes Nr. 1544) vom 18. Februar 2004, zuletzt geändert durch das Gesetz vom 4. Dezember 2019 (Amtsbl. I 2020 S. 211, 760)

Landesbauordnung Saarland § 46 Abs. 4:

(4) In Wohnungen müssen Schlafräume und Kinderzimmer sowie Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben. Die Rauchwarnmelder müssen so eingebaut und betrieben werden, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird.Die Eigentümerinnen und Eigentümer vorhandener Wohnungen sind verpflichtet, jede Wohnung bis zum 31. Dezember 2016 entsprechend auszustatten. Die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft obliegt den unmittelbaren Besitzerinnen und Besitzern, es sei denn, die Eigentümerin oder der Eigentümer übernimmt diese Verpflichtung selbst.

Sächsische Bauordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 11. Mai 2016 (SächsGVBI. S. 186), zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 11. Dezember 2018 (SächsGVBI. S. 706) Einbaupflicht für Neu- und Umbauten seit 01.01.2016

§ 47 Abs. 4 Aufenthaltsräume

(4) Aufenthaltsräume, in denen bestimmungsgemäß Personen schlafen, und Flure, die zu diesen Aufenthaltsräumen führen, sind jeweils mit mindestens einem Rauchwarnmelder auszustatten, soweit nicht für solche Räume eine automatische Rauchdetektion und angemessene Alarmierung sichergestellt sind. Die Rauchwarnmelder müssen so eingebaut oder angebracht und betrieben werden, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird. Die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft obliegt den unmittelbaren Besitzern, es sei denn, der Eigentümer übernimmt diese Verpflichtung selbst.

Bauordnung des Landes Sachsen-Anhalt (BauO LSA) in der Fassung der Bekanntmachung vom 10. September 2013, zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 26. Juli 2018 (GVBI. LSA S. 187)

Landesbauordnung Sachsen-Anhalt § 47 Abs. 4:

(4) In Wohnungen müssen Schlafräume und Kinderzimmer sowie Flure, über die Rettungswege aus Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben. Die Rauchwarnmelder müssen so angebracht und betrieben werden, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird. Die Rauchwarnmelder sind auf Verlangen für Menschen mit nachgewiesener Gehörlosigkeit mit optischen Signalen auszustatten. Bestehende Wohnungen sind bis zum 31. Dezember 2015 dementsprechend auszustatten.

Landesbauordnung für das Land Schleswig- Holstein (LBO) vom 22. Januar 2009, mehrfach geändert (Ges. v. 01.10.2019, GVOBI. S. 398) Landesbauordnung

Schleswig-Holstein § 49 Abs. 4:

(4) In Wohnungen müssen Schlafräume, Kinderzimmer und Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben. Die Rauchwarnmelder müssen so eingebaut und betrieben werden, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird. Die Eigentümerinnen oder Eigentümer vorhandener Wohnungen sind verpflichtet, jede Wohnung bis zum 31. Dezember 2010 mit Rauchwarnmeldern auszurüsten. Die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft obliegt den unmittelbaren Besitzerinnen oder Besitzern, es sei denn, die Eigentümerin oder der Eigentümer übernimmt diese Verpflichtung selbst.

Thüringer Bauordnung (ThürBO) vom 13. März 2014, zuletzt geändert durch Artikel 5 des Gesetzes vom 30. Juli 2019 (GVBI. S. 323, 341) Landesbauordnung

Thüringen § 48 Abs. 4:

(4) Zum Schutz von Leben und Gesundheit müssen in Wohnungen Schlafräume und Kinderzimmer sowie Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben. Die Rauchwarnmelder müssen so eingebaut und betrieben werden, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird. Vorhandene Wohnungen sind bis zum 31. Dezember 2018 mit Rauchwarnmeldern auszurüsten. Die Einstandspflicht der Versicherer im Schadensfall bleibt unberührt.

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